Uno de los actos criminales en el cual incurren las personas con mayor frecuencia en la actualidad es el fraude, el cual se define como una práctica deshonesta, que es realizada con el objeto de ocasionar un daño o privar de algún derecho a alguien más, él mismo está regulado tanto a nivel federal como estatal, y está enmarcado dentro de la categoría de delitos de cuello blanco, sin embargo el mismo a su vez se divide en una serie de subcategorías dentro de la cual se encuentra el Fraude Inmobiliario el cual será el objeto específico de estudio en este artículo informativo.

El fraude inmobiliario se configura cuando se lleva a cabo el robo mediante actividades ilícitas con respecto a la compraventa y/o financiamiento de bienes raíces y puede presentarse en cualquier momento de alguna transacción que se lleve a cabo en relación con una propiedad, inclusive hasta en los procesos de ejecución hipotecaria.

Este hecho criminal abarca diferentes conductas ilícitas relacionadas con la vivienda, contratos de arrendamiento, hipotecas, esquemas de comparadores falsos, entre otros, en los cuales generalmente se ocasionan una pérdida económica significativa para la víctima, lo cual ocasiona que incurrir en dicho ilícito sea una situación delicada y minuciosamente regulada por el Estado de California a través del establecimiento de distintas leyes, en las cuales se describe el tipo de conducta tipificada como delito y los elementos del mismo así como también las sanciones aplicables para castigar a quien lleve viole la ley, tales como penas privativas de libertad y pago de onerosas multas.

Además debe tomarse en cuenta, que ser señalado como perpetrador de este tipo de ilícitos, no solo genera consecuencias jurídicas devastadoras sino que también perjudica la vida personal de un individuo al dar lugar a la existencia de antecedentes penales que repercuten negativamente en la posibilidad de acceder a beneficios laborales y profesionales.

Por tal motivo si usted fue acusado por Fraude Inmobiliario en Vista, CA, debe buscar urgentemente la asistencia de un abogado del bufete Vista Criminal Attorney Law Firm, dónde están los profesionales mejor capacitados en materia penal para construir una línea de defensa idónea para su situación jurídica, lo cual puede evitar que deba enfrentar estrictas sanciones y manchas en su expediente legal. Recuerde que contar con asistencia legal desde el inicio del proceso es un punto clave para obtener una sentencia más favorable por parte del Juez, puesto que usted en conjunto de su abogado podrán evaluar la situación y recaudar todos los elementos probatorios suficientes para obtener la absolución de los cargos o que se ordene el cumplimiento de sanciones menos severas.

¿A qué se refiere un Fraude de esta naturaleza?

Es un acto delictivo perteneciente a la categoría de delitos de cuello blanco que se configura cuando un individuo ejecuta una acción deshonesta que ocasiona su enriquecimiento injustificado mientras se lleva a cabo una transacción relacionada con bienes raíces.

No obstante este va más allá de la simple ejecución de un delito, dado que el mismo abarca una serie de conductas prohibidas por diferentes leyes del Estado, sin embargo el estatuto que se utiliza con regularidad por parte de la Fiscalía para procesar este tipo de cargos es el artículo 487 del Código Penal, el cual hace referencia al ilícito de hurto mayor que consiste en defraudar a otro individuo con respecto a una propiedad cuyo valor estimado sea mayor a 950 dólares, pero no todos los casos de fraude en este sentido se adaptan a los parámetros legales mencionados, por ende la fiscalía emplea también otros estatutos en conjunto con el mencionado para procesar dichos casos, entre los que pueden señalarse:

  • La sección 890 del Código Civil, referente al robo de renta.
  • La sección 2945.4 del Código Civil referente al fraude de ejecución hipotecaria
  • La sección 115 del Código Pena, referente a la prohibición de grabar cualquier tipo de documento falsificado en un registro público.

¿Cuáles elementos debe probar la fiscalía para condenar a un individuo por cometer un Fraude Inmobiliario?

La fiscalía está en la obligación de demostrar la existencia de una serie de elementos constitutivos del delito para que el Juez pueda dictar una sentencia condenatoria en contra de un individuo, y la falta o imposibilidad de demostrar la concurrencia de alguno de ellos dejaría sin efectos los cargos presentados.

Dichos elementos son los siguientes:

  • Que el acusado defraudo intencionalmente al titular de alguna propiedad o a algún prestamista, presentándose una pretensión falsa.
  • Que la intención del acusado era obligar a la víctima a dar su autorización para controlar y ser titular de una propiedad o los fondos relacionados a un préstamo.
  • Que la presunta víctima otorgó el control de los títulos de una propiedad o de fondos relacionados a un préstamo, motivado en la pretensión fraudulenta presentada por el acusado.

¿Cuáles son los tipos de Fraude Inmobiliario?

Existe una amplia categoría de Fraudes inmobiliarios, de hecho la misma es tan diversa que en ocasiones un individuo puede incurrir en este delito sin siquiera imaginarlo, sin embargo a continuación se señalan cuáles son las conductas cotidianas que configuran en este delito:

  • Fraudes de ejecución de hipotecas
  • Robo de arrendamiento
  • Préstamos abusivos
  • Esquema de testaferros
  • Documentos Falsificados
  • Cambio ilícito de propiedad

Fraudes de ejecución de hipotecas

Está regulado en la sección 2945.4 del Código civil, el mismo se configura de forma frecuente cuando un individuo se encuentra enfrentando alguna ejecución hipotecaria dado que no está en capacidad de costear la hipoteca establecida con respecto a su propiedad, esto se debe a la elevada cantidad de deudores a quienes se les hace imposible pagar a tiempo sus deudas hipotecarias.

Este delito es ejecutado por personas que se desempeñan ofreciendo servicios a los titulares de propiedades que afrontan alguna ejecución hipotecaria, cuando llevan a cabo entre otras acciones las siguientes:

  • Realizar el cobro de algún tipo de contraprestación por brindar los servicios ofrecidos a nombre del titular, antes de brindar efectivamente dicho servicio.
  • Cobrar montos muy elevados por brindar ciertos servicios.
  • Solicitar alguna garantía para efectuar el reembolso, tomar algún impuesto o interés con respecto a la propiedad hipotecada.
  • Tomar los bienes o el dinero de otra persona, como compensación por los servicios ofrecidos al titular de la propiedad sin notificar a este.
  • Obtener un poder notariado otorgado por el titular de la propiedad. A tales efectos se debe aclarar que un poder de este tipo le permite a alguien representar en términos legales o comerciales a otra persona.

Convencer o intentar convencer al titular de alguna propiedad de que firme algún convenio legal que cumple los parámetros legalmente establecidos.

Por otro lado debe mencionar que el fraude de una ejecución de hipoteca a su vez de divide en varias subcategorías, entre las cuales están:

Transferencias de títulos: Un individuo incurre en este tipo de fraudes cuando siendo asesor de ejecución de hipotecas, convence al titular de una propiedad de que firme a su favor la titularidad de una casa, en este ilícito el acusado le garantiza al dueño que adquirirá de nuevo la casa si este la alquila.

Cebo y/o cambio: Es parecido a la transferencia de títulos, pero en este caso el titular de una propiedad no se percata del hecho de que está realizando la transferencia de su propiedad. Un individuo incurre en este ilícito cuando:

  • Ocasiona que la víctima le traspase sus derechos de propiedad, convenciéndolo de que dichos instrumento garantizara el pago de un monto hipotecario más bajo.
  • Presenta a la víctima un documento en blanco para que esta los firme, garantizando que los acabara luego cumpliendo con las condiciones establecidas.
  • Presente a la víctima instrumentos compuestos por escritos que generan confusión, son muy pequeños o no pueden ser leídos, con el objeto de que el titular de una propiedad no pueda comprender qué está autorizando.

Estafas con ayuda fantasma: Incurre en este delito un individuo que ofrece al titular de alguna propiedad ayudarlo para evitar que se ejecute una hipoteca sobre esta a cambio de una contraprestación, con el objeto de que este pague y luego no prestarle los servicios ofrecidos lo cual ocasiona que la víctima pierda la titularidad de sus bienes.

Robo de arrendamiento

También denominado “rent skimming”, está consagrado en la sección 890 del Código Civil, el cual tipifica como conducta criminal:

  • Que un individuo durante el primer año luego de adquirir alguna propiedad residencial que está en alquiler, no incluya los ingresos generados por el alquiler en la hipoteca correspondiente a dicha propiedad.
  • Que un individuo aparente ser el propietario de un bien para alquilarlo sin autorización del dueño real y hacerse acreedor de las ganancias generadas.

En relaciona esto se debe indicar que si el acusado utilizó las ganancias obtenidas dentro del lapso de treinta días contados desde que fueron percibidas para cubrir gastos médicos urgentes que no estaban planificados, bien sea para el mismo o para sus familiares, o para cubrir gastos de mejoras de la propiedad alquilada, los cuales debían hacerse de forma obligatoria para que esta pudiera habitarse, no se considerará que se configuró un robo de arrendamiento.

Además si un individuo lleva a cabo esta acción en una sola oportunidad probablemente solo deberá enfrentar una demanda civil, no obstante en varios supuestos un acto de robo de arrendamiento dará lugar a la celebración de juicios penales y aplicación de sanciones.

Préstamos abusivos

También denominado préstamo predatorio, es aquel en el cual un corredor hipotecario elabora un método de préstamo refinanciado compuesto por montos muy elevados que no representan ningún beneficio para el prestatario, con el objeto de aumentar sus comisiones y sin tomar en cuenta la capacidad de pago de este.

Entre las conductas que pueden configurar este ilícito están:

  • Imponer condiciones exageradas en relación al prestatario, empleando medidas de venta agresivas.
  • Beneficiarse del desconocimiento de un prestatario con respecto a transacciones complejas.
  • Llevar a cabo un engaño directo y abierto.

Esquema de testaferros

En primer lugar es necesario indicar que el término “testaferro” se refiere a un sujeto que compra una propiedad en representación de otro, es decir una persona firma la titularidad de una propiedad dado que el dueño real está imposibilitado por algún motivo para llevar a cabo dicha transacción.

En tal sentido es contrario a la ley llevar a cabo dicha operación cuando se engaña a otro individuo, o es ilícito que el comprador legítimo ejecute la compra.

Esto se da cuando un sujeto pide a otro que realice la compra de la propiedad en su nombre dado que cuenta con un bien registro crediticio a cambio de una contraprestación económica.

Documentos Falsificados

Falsificar un documento en este sentido se refiere al acto de alterar un documento de propiedad, esto se encuentra consagrado en la sección 115 del Código Penal donde se contempla que es ilícito realizar el registro de un instrumento falsificado en cualquier oficina donde se realicen registros públicos lo cual abarca la escritura de alguna propiedad inmobiliaria.

Por otro lado, una persona también incurre en este delito en el supuesto de que intente obtener un préstamo u ofrezca vender una propiedad valiéndose de escrituras fraudulentas.

Cambio ilícito de propiedad

Este es un acto criminal en el que incurren normalmente los funcionarios que se desempeñan en el área de bienes raíces, los agentes hipotecarios y los tasadores de propiedades cuando aumentan el valor de una propiedad al tasarla fraudulentamente y cualquier banco emplea dicha propiedad como aval para realizar un préstamo superior al valor verdadero de la misma o cualquier persona adquiere la propiedad por un precio mayor al real.

¿Qué castigos establece la ley para condenar a quien cometa un Fraude Inmobiliario?

En relación a este punto, se debe tener en cuenta que las sanciones imponibles van a depender del estatuto específico que se transgredió mientras se llevaba a cabo la conducta criminal que dio origen a los cargos presentados

Normalmente los delitos de fraude inmobiliario son calificados como wobbler, lo que significa que la fiscalía está en libertad de presentar cargos por la ejecución de un delito menor o una felonía dependiendo de los antecedentes criminales del acusado, las circunstancias específicas del caso y las consecuencias que se originaron.

Continuando con la idea anterior si se determina la ejecución de un delito menor el Juez puede imponer las siguientes sanciones:

  • Régimen de libertad condicional por delitos menores.
  • Pago de una multa de hasta 1.000 dólares por concepto de multa.
  • Privación de libertad en una cárcel perteneciente al condado por el lapso máximo de un año.
  • Pago simultáneo de multa y encarcelamiento.

Pero si por el contrario si se presentan cargos por una felonía puede condenarse lo siguiente:

  • Régimen de libertad condicional por delitos graves.
  • Privación de libertad por el periodo de dieciséis (16) meses, dos (2) o tres (3) años.
  • Pago de una suma de hasta 10.000 dólares por concepto de multa.
  • Pago de multa y encarcelamiento de forma conjunta.

Además debe agregarse que en el caso de incurrir en el delito de robo de arrendamiento en una sola ocasión un sujeto puede enfrentar únicamente sanciones civiles, es decir que la víctima que haya sido defraudada puede acudir ante los tribunales civiles y presentar una demanda que si es declarada procedente puede lugar a la obligación por parte de acusado de cumplir las siguientes sanciones:

  • Retribución de las pérdidas económicas ocasionadas a la víctima en razón del fraude.
  • Pago de costos legales y honorarios profesionales de abogados ocasionados por el juicio.
  • Tarifas adicionales, si corresponde.

Por otro lado el condenado puede verse obligado a cumplir con sanciones adicionales en caso de que la víctima haya sufrido pérdidas económicas elevadas, para lo cual se utilizan los siguientes parámetros:

Tiempo extra de privación de libertad

Valor de la pérdida

Un año

excede el monto de 65.000 dólares

Dos años

excede el monto de 200.000 dólares

Tres años

excede el monto de 1.300.000 dólares

Cuatro años

excede el monto de 3.200.000 dólares

 

Por otro lado un individuo puede ser condenado a un tiempo extra de privación de libertad por el periodo comprendido entre uno y cinco años y el pago de una multa mayor si es reincidente, es decir si ha sido condenado anteriormente por felonía relacionadas con cargos de fraude inmobiliario o si la pérdida económica de la víctima representó un valor mayor a 100.000 dólares.

¿Genera alguna otra consecuencia ser condenado por este tipo de delito?

Además de las consecuencias jurídicas mencionadas en el segmento anterior un individuo que reciba una sentencia condenatoria por incurrir en Fraude Inmobiliario verá afectados varios aspectos de su vida tales como:

  • Es probable que sea restringido su derecho ciudadano de voto.
  • Verán restringidos sus derechos de comprar y portar armas de fuego.
  • Probablemente tendrá dificultad para obtener un empleo u acceder a una institución educativa debido a la verificación de sus antecedentes criminales.

¿Cómo puede defenderse un individuo de cargos de este tipo?

A pesar de que ser acusado por cometer un Fraude Inmobiliario es una situación delicada que genera gran estrés y tensión para un individuo, esta no es una situación determinante la cual necesariamente significa que se va a declarar una condena e, es decir que siempre va a existir la posibilidad de que un individuo intente desvirtuar las acusaciones presentadas en su contra, lo cual es un derecho constitucional.

Para llevar a cabo el mencionado derecho pueden emplearse diversas estrategias de defensa , pero en relación a esto debe señalarse que no todas las defensas surten efectos jurídicos positivos en todos los casos, sino que lo más sensato es que un abogado con experiencia en litigios de esta naturaleza examine la situación a fin de que establezca cual es la defensa más idónea que puede utilizarse para obtener una sentencia favorable ante la Corte en relación al caso y a su vez preste sus servicios de representación y asesoría en todas las fases del proceso judicial.

Sin embargo a continuación se señalan algunas de los alegatos de defensa utilizados de forma común para enfrentar cargos de este tipo:

  • El acusado no tenía intención de cometer un fraude
  • El titular de la propiedad otorgó su consentimiento para que se llevará a cabo la transacción.
  • Se presentaron acusaciones falsas.
  • Insuficiencia probatoria.

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Como pudo entender un Fraude Inmobiliario es un delito que se refiere  llevar a cabo engaños relacionados con bienes raíces para ocasionar pérdidas económicas significativas a la víctima y el mismo puede configurarse de diversas maneras, lo cual significa que está regulado por diferentes leyes y estatutos del Estado de California, las cuales determinan los comportamientos catalogados como tal y sus consecuencias jurídicas.

En relación a esto las sanciones aplicables para castigar a quien transgrede la ley son muy estrictas e incluyen penas privativas de libertad y el pago de onerosas sumas de dinero, además, se provee también la aplicación de sanciones adicionales a la condena las cuales consisten en penas privativas de libertad cuyo lapso va a depender del valor que tenga el perjuicio económico ocasionado a la víctima y un individuo condenado por este delito probablemente deberá renunciar a sus derechos de participación electoral y de poseer o adquirir armas, y como si fuera poco verá disminuidas sus oportunidades futuras de desarrollo a nivel personal, laboral y profesional debido al hecho de poseer antecedentes criminales.

Por lo tanto si se presentaron cargos en su contra por Fraude Inmobiliario en Vista, CA no le reste importancia a su situación jurídica, considere que contar con asistencia legal desde el inicio del proceso es un punto que favorecerá sus posibilidades de obtener una decisión favorable por parte del Juez, lo mejor que puede hacer es solicitar los servicios de un abogado de Vista Criminal Attorney Law Firm para que estudie su caso y con su ayuda se encargue de estructurar la mejor estrategia de defensa y de recaudar los medios probatorios suficientes para fundamentar la misma, llame al número 760-691-1551 y ponga sus problemas legales en manos de un experto capacitado en materia legal con, tome en cuenta que se trata de un bufete que lleva más de 75 años ofreciendo sus servicios al público, con una trayectoria sin igual de casos ganados.